近日從住房城鄉建設部了解到，今年前10個月，全國新開工改造城鎮老舊小區2.51萬個。分地區看，河北、內蒙古、遼寧等16地已完成年度城鎮老舊小區改造計劃。
同時，“十五五”期間城市更新市場總容量預計達20萬億元，其中老舊小區改造投資占比超40%，配套基礎設施升級需求強勁。政策層面，中央預算內投資首次設立800億元城市更新專項，重點支持公益性基建及危舊住房、老舊街區提質項目，強化資金落地效率。這一系列舉措直接拉動砂石行業需求，老舊小區改造、地下管網建設等工程將釋放超億噸砂石消耗，并推動行業向綠色建材轉型以適配“智能建造”要求，形成萬億級市場機遇。
政策錨定破局方向：從“粗放拆建”到“系統更新”
2025年，城市更新領域的政策密集出臺，釋放出明確的推進信號。5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，一口氣部署了8方面重點任務，城市更新從此邁入系統化推進的新階段。記者從國家發改委了解到，2025年中央預算內投資首次專門設立城市更新專項，已下達800億元專項資金，支持相關公益性基礎設施建設，還首次把城市危舊住房、老舊街區轉型提質納入支持范圍。
國家發展改革委固定資產投資司負責人趙成峰在解讀相關文件時說道，這可不是簡單增加一筆投資，核心是靠資金導向帶動項目擴圍。這筆投資能推動城市更新從“面子工程”實實在在轉向“里子建設”。
住房和城鄉建設部部長倪虹在相關工作部署中，明確了城市更新的重點實施方向。記者梳理發現，其中不少民生指標精準對準群眾痛點：2000年以前建成的城市老舊小區都納入改造范圍，推進城中村改造并擴大規模，大力推進完整社區建設等。“我們正在建城市體檢數據庫，每個改造項目都得先查出問題，再敲定改造方案。”倪虹著重提到，這正是“先體檢、后更新”機制的核心所在。
地方上的探索也陸續交出亮眼答卷。據了解，湖北武漢當地住建局的門牌已經換成了“住房和城市更新局”。湖北省住建廳相關負責人表示，截至2024年6月，全省17個市（州）都完成了這樣的機構更名，就是為了解決過去規劃、建設、運營各管一攤的分散管理難題。而在重慶江北區塔坪片區，改造后的小微廣場上，老人們坐著聊天，孩子們追逐嬉戲。項目負責人表示，企業從一開始就參與居民需求調研，光飛線下地這一項，就收集了37條居民建議，真正做到了更新成果讓居民共享。
市場分化破局關鍵：區域適配給出差異化答案
業內測算，“十五五”期間城市更新市場總容量預計達20萬億元。匯總多地行業協會數據發現，老舊小區改造需投資8萬億元以上，占比超四成，地下管網升級和城中村改造緊隨其后。面對差異明顯的區域需求，建筑企業也拿出了各不相同的應對方案。
在北京這樣城鎮化率超85%的城市，亮馬河的變化讓人驚嘆。乘船游覽18公里濱水綠道可以看到，這條曾經的“排污溝”如今已開通游船航線，岸邊商業街區人流不斷。負責施工的相關企業工程師告訴記者，改造將岸線整治與景觀設計、通航設施配套同步規劃，“生態修復和商業運營同步推進，才讓這條河一直保持活力”。
處于中高城鎮化率的江蘇無錫，走的是產業賦能的路子。走進當地的藍系列園區，很難想象這里前身竟是老舊廠房。改造后的文化科技產業園入駐企業超200家，園區運營方提供的數據顯示，2023年這里貢獻了1510萬元稅收。“我們保留了舊廠房的梁柱結構，只加裝了節能幕墻和智能化系統，既省了改造錢，又合文創企業的胃口。”園區改造項目負責人笑著說。
而在城鎮化還有較大提升空間的河北石家莊正定縣，城市更新更看重基礎保障。在正定縣水文所小區，改造后的小區不僅補上了墻體漏水的老毛病，還新增了充電樁車棚和健身步道，曾經亂拉亂扯的線纜全部入地。“以前下雨天擔心墻體漏水，現在不僅修好了房子，還多了休閑的地方。”居民王大爺的感受，正是這類地區城市更新的核心訴求。
技術革新破局支撐：從“技術概念”到“項目實效”
城市更新的痛點，往往需要技術手段破解。記者在多個項目現場看到，數字化、綠色化技術正從行業概念變為實際生產力。
在上海楊浦區控江東三村改造現場，施工人員用BIM技術進行管線建模。老小區管線圖紙缺失是常態，之前全靠工人憑經驗挖，經常挖斷管線。屏幕上管線走向清晰標注，這類技術應用能顯著減少返工，提升施工效率。貴陽太平路的改造則更進一步，可以在街區管理中心看到，數字化監測系統實時顯示人流數據和能耗指標，改造時就預埋了傳感器，現在能根據人流調整照明和保潔頻次，運營成本降低20%。
綠色化改造則很好地兼顧了歷史文脈和低碳需求。在山東淄博的古原窯改造現場，廢棄的窯體保留了原來的風貌，內部卻加裝了保溫層和光伏板。項目設計師介紹，改造時沒搞大拆大建，只用環保涂料修復外立面，用節能材料改造內部結構，改造后這里變成文化展館，年耗電量較傳統建筑大幅減少。
技術之外，模式創新也讓改造效果更持久。重慶紅育坡項目采用的“EPC+O”模式就很有借鑒意義。項目方聯合地方政府設立SPV公司，改造后新增了大量停車位和養老食堂，帶來穩定收益，其中30%反哺居民。以前物業費收繳率只有40%，現在服務到位了，收繳率直接漲到95%，徹底解決了老小區改后無人管的難題。
全主體協同破局合力：構建“各擅所長”生態
要啃下20萬億元城市更新這塊“硬骨頭”，單靠某一類主體肯定不行。記者觀察中建、北京城建等多家企業和行業協會后發現，央企、國企、民企各方各司其職，破解了資源分散、能力不均的問題。
央企憑借全鏈條優勢，成為重大項目的主力軍。在一些項目現場，記者看到央企不僅負責施工，還全程參與前期投資和后期運營，項目負責人說，全流程參與能更好把控項目品質和周期。
地方國企則深耕本地，精準對接本土需求。北京城建集團專門成立了城市更新專業委員會，記者從委員會了解到，他們參與的中關村東區危舊樓重建項目，特意對接本地高校和科研機構，最終把舊樓改造成產學研融合空間。而北京住總集團更是組建專門的事業部，專心做本地老舊小區改造，把居民的細微需求都考慮到改造方案里。
民營建筑企業則在細分領域找到了自己的位置。在上海市雙陽路300弄幸福村小區的加裝電梯施工現場，民營施工企業負責人告訴記者，加裝電梯這類小項目，投資少、周期短，很適合民企承接。“我們還通過應收賬款保理解決了資金周轉問題，今年已經接了12個這類項目了。”中國建筑業協會的數據顯示，目前民企在老舊小區局部修繕、設施加裝等領域的市場占比已經超過40%。
破局成效顯現：城市更新成建筑業高質量發展“新引擎”
住房和城鄉建設部發布的權威數據顯示，2024年全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。這些數字背后，是無數居民居住環境的改善，也是建筑業發展模式的深刻變革。
業內人士坦言，城市更新從來不是簡單拆了再建，而是對城市功能的重新優化。他認為，20萬億城市更新市場的破局，本質上是建筑業從追求規模到追求價值的轉型。隨著政策不斷細化、技術深度應用、各方協作更緊密，城市更新必將持續重塑建筑市場生態，為建筑業高質量發展注入源源不斷的動力，助力中國特色城市現代化之路走得更穩、更遠。
