8月18日召開的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議著重指出，需切實(shí)將思想與行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的科學(xué)判斷及決策部署上來(lái)，進(jìn)一步鞏固并拓展經(jīng)濟(jì)回升向好的態(tài)勢(shì)，全力達(dá)成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議明確的 “鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)、推進(jìn)城中村和危舊房改造、釋放改善性需求” 三大重點(diǎn)方向，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)注入了關(guān)鍵信心，更為砂石行業(yè)帶來(lái)了清晰可見的發(fā)展機(jī)遇。作為建筑工程中必不可少的核心原材料，房地產(chǎn)項(xiàng)目及城市更新工程的落地推進(jìn)，將直接帶動(dòng)砂石需求的提升，為砂石行業(yè)開辟新的市場(chǎng)空間。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜在接受中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)分析稱，本次會(huì)議再次提及房地產(chǎn)領(lǐng)域，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定中依舊發(fā)揮著重要作用，“止跌回穩(wěn)” 的市場(chǎng)目標(biāo)并未改變。這一信號(hào)的釋放有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)支持房地產(chǎn)行業(yè)的政策將進(jìn)一步加力，而城中村與危舊房改造、通過(guò)多元舉措釋放改善性需求，都將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)領(lǐng)域。
房地產(chǎn) “止跌回穩(wěn)” 目標(biāo)不變 多地或跟進(jìn)優(yōu)化政策
繼7月30日中共中央政治局會(huì)議之后，“房地產(chǎn)” 再次出現(xiàn)在重要會(huì)議議程中，積極信號(hào)的釋放進(jìn)一步明確了 “止跌回穩(wěn)” 仍是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有重要意義。
從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，7月全國(guó)新建商品房銷售面積達(dá)5709萬(wàn)平方米，銷售額為5325億元，環(huán)比分別下降46%與48%；同期房屋新開工面積為4842萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)32.6%，同比也下降15.4%。價(jià)格方面，7月各線城市商品住宅銷售價(jià)格均呈環(huán)比下降趨勢(shì)，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降1.0%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出，“只有當(dāng)房屋新開工面積超過(guò)同期新建商品房銷售面積時(shí)，樓市才算真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。” 在他看來(lái)，緩解當(dāng)前市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的局面，一方面要遏制二手房掛牌量的無(wú)序增加與掛牌價(jià)的非理性下跌，另一方面需規(guī)范開發(fā)商的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為，將新房與二手房的供需兩端納入統(tǒng)一管理和調(diào)控體系。他建議，后續(xù)可針對(duì)二手房掛牌價(jià)實(shí)施針對(duì)性管理措施。
值得關(guān)注的是，政策層面已出現(xiàn)積極動(dòng)作。8月初，北京率先推出房地產(chǎn)政策優(yōu)化舉措，包括調(diào)整限購(gòu)政策、加大公積金支持力度等。陳文靜預(yù)測(cè)，上海、深圳等一線城市后續(xù)可能跟進(jìn)優(yōu)化限購(gòu)政策，同時(shí)更多城市也將逐步落地各類房地產(chǎn)支持政策。此外，陳文靜還提到，本次會(huì)議提出 “及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”，這意味著中央層面仍有進(jìn)一步出臺(tái)政策的空間，新一輪房地產(chǎn)支持政策有望啟動(dòng)。
李宇嘉則補(bǔ)充道，在傳統(tǒng)救市政策已基本落地的背景下，當(dāng)前樓市問(wèn)題在很大程度上源于市場(chǎng)基本面。他建議從政策層面全面修復(fù)市場(chǎng)基本面，通過(guò)積極的財(cái)政政策，為新市民、年輕人、新就業(yè)大學(xué)生及育齡婚齡人口提供更多支持。
城市更新工作加速推進(jìn) 砂石供應(yīng)鏈需同步保障
本次國(guó)務(wù)院會(huì)議明確提出，要結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，并通過(guò)多渠道釋放改善性需求。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù) “采取有力措施” 的要求來(lái)看，城中村改造等相關(guān)工作需得到重點(diǎn)關(guān)注。
事實(shí)上，今年以來(lái)中央已多次強(qiáng)調(diào)城市更新的重要性，中央城市工作會(huì)議及7月30日中共中央政治局會(huì)議均明確要求高質(zhì)量推進(jìn)城市更新工作。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“當(dāng)前需重點(diǎn)推進(jìn)城市更新，尤其是城中村與危舊房改造工作。” 他判斷，新一輪城中村改造不僅會(huì)加快推進(jìn)速度，還將擴(kuò)大實(shí)施規(guī)模，這是下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。而改造規(guī)模的擴(kuò)大將直接拉動(dòng)砂石需求，因此需同步推進(jìn)砂石供應(yīng)鏈的銜接與保障工作，避免因原材料供應(yīng)滯后影響項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏。
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，城中村與危舊房改造工作與改善性需求釋放存在直接關(guān)聯(lián)。此前海南已出臺(tái)相關(guān)政策，明確高庫(kù)存區(qū)域的城中村改造可采用房票安置方式，這一舉措使 “城中村改造 — 房票使用 — 改善性需求釋放 — 消化新房庫(kù)存” 的工作機(jī)制更加清晰。
陳文靜也表示，在城中村與危舊房改造過(guò)程中，強(qiáng)化貨幣化安置或房票安置、收儲(chǔ)存量商品房作為安置房等措施，將對(duì)房地產(chǎn)銷售形成重要支撐，預(yù)計(jì)相關(guān)資金流轉(zhuǎn)中的卡點(diǎn)問(wèn)題將進(jìn)一步得到解決。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波則認(rèn)為，城市更新是當(dāng)前推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要抓手。在有序推進(jìn)城中村與危舊房改造的過(guò)程中，資金籌措可借助 REITs、專項(xiàng)債等創(chuàng)新金融工具，吸引社會(huì)資本參與；同時(shí)，需通過(guò)多元方式釋放改善性需求，精準(zhǔn)匹配置換型、品質(zhì)提升型等不同群體的需求，提供針對(duì)性的住房產(chǎn)品與服務(wù)。
多維度釋放改善性需求 供需兩端政策將協(xié)同發(fā)力
本次國(guó)務(wù)院會(huì)議提出 “多管齊下釋放改善性需求”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一表述的核心是 “通過(guò)多途徑、多方式協(xié)同推進(jìn)”，強(qiáng)調(diào)政策策略的全面性與靈活性，是本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策方向的重要定位與要求。
在供給端，增加高品質(zhì)住房供給、通過(guò)打造 “好房子” 吸引改善性需求入市，是重要路徑之一。陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)更多城市將建立 “好房子” 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，完善計(jì)容規(guī)則，并通過(guò)降低稅費(fèi)等方式，鼓勵(lì)房企推出更多高品質(zhì)住房。而高品質(zhì)住房建設(shè)對(duì)建材質(zhì)量提出了更高要求，這也需要砂石行業(yè)同步優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，保障符合綠色建筑、裝配式建筑標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)砂石供應(yīng)，從原材料端為 “好房子” 建設(shè)目標(biāo)提供支撐。
在需求端，陳文靜認(rèn)為多項(xiàng)舉措仍有發(fā)力空間：其一，可通過(guò)提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等方式，為多孩家庭提供更有力的購(gòu)房支持，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻、提升家庭購(gòu)房能力；其二，加大住房 “以舊換新” 支持力度，更多城市有望完善相關(guān)配套措施，暢通一二手房交易鏈條；其三，對(duì)購(gòu)買綠色建筑、裝配式建筑的家庭，給予更高的公積金優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼，進(jìn)一步激發(fā)改善性住房需求。
“‘多管齊下’的本質(zhì)，是通過(guò)更有力的舉措促進(jìn)改善性需求釋放。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一過(guò)程既需依托城中村改造等工作，也需結(jié)合各地對(duì)二套房等領(lǐng)域的政策支持，同時(shí)要在二手房市場(chǎng)尋找新的突破點(diǎn)。
近期國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng) “投資于人” 的政策舉措，也將從人口端為房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放潛力。例如發(fā)放育兒補(bǔ)貼、免除幼兒園大班保育教育費(fèi)等政策，有望減輕家庭養(yǎng)育負(fù)擔(dān)，對(duì)提升生育率產(chǎn)生積極影響。陳文靜認(rèn)為，“未來(lái)更多‘投資于人’的政策落地后，將進(jìn)一步提升居民的消費(fèi)能力，而在‘服務(wù)民生’的范疇中，住房的重要性或?qū)⒏油怀觥！? 她提到，在此過(guò)程中，針對(duì)需要住房保障的人群，實(shí)施 “補(bǔ)人頭” 類政策也可能成為重要方向，通過(guò)加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度促進(jìn)住房消費(fèi)；若能將購(gòu)房補(bǔ)貼與房票政策結(jié)合，并打通 “房票 — 地票” 流轉(zhuǎn)鏈條，將更有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。
從行業(yè)聯(lián)動(dòng)角度分析，國(guó)務(wù)院會(huì)議明確的房地產(chǎn)及城市更新政策，為砂石行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇具備延續(xù)性：一方面，城中村改造、危舊房翻新及改善性住房新建工程的持續(xù)推進(jìn)，將為砂石行業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的需求增長(zhǎng)空間；另一方面，隨著 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的建立與綠色建筑的推廣，砂石行業(yè)可通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（如研發(fā)生產(chǎn)高品質(zhì)機(jī)制砂、綠色砂石）、提升供應(yīng)效率，在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型升級(jí)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng) “止跌回穩(wěn)” 目標(biāo)的推進(jìn)與城市更新的深化，正為砂石行業(yè)構(gòu)建起 “需求有支撐、發(fā)展有空間” 的全新發(fā)展格局。
